W prawie polskim dopuszczona została możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności. W praktyce jest to zupełnie nowa instytucja i na ten moment brak jest jakiegokolwiek doświadczenia w przedmiotowym zakresie tego zagadnienia. Wierzytelności przysługują różnym osobom i służą one sfinansowaniu przedsięwzięcia, jednak wszystko wskazuje na to, że do stron będzie należało uregulowanie uprawnień i obowiązków jakie będą spoczywać na administratorze hipoteki. Jak to będzie wyglądało z perspektywy obligacji? Co powinno znaleźć należyte odzwierciedlenie w umowie? Jakie wady i zalety ma to rozwiązanie? Dowiedz się właśnie w tym artykule!
Niestety tutaj już pojawia się pierwszy zgrzyt w tej sprawie. Największą wadą tej instytucji jest to, że nie doprecyzowano należycie jej roli i przeznaczenia. Oznacza to, że administrator hipoteki stanowi w pewien sposób wypełnienie luki pod kątem braku regulacji ustawowej odnośnie podmiotu mającego administrować hipotekę.
Administratora hipoteki powołuje się na podstawie umowy dwustronnej bądź obligacyjnej między administratorem, a wierzycielem lub wierzycielami pod rygorem nieważności. W zamian za pełnienie swojej funkcji, administrator otrzymuje stosowne wynagrodzenie. Oznacza to, że wierzyciele tworzą w pewnym stopniu konsorcjum pod kątem udzielenia kredytu na określony cel. Jeśli tak jest, to we wspomnianej umowie ustanawiającej hipotekę, należy określić bezpośrednio zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności. Do tego warto przemyśleć precyzyjny zapis na temat całego przedsięwzięcia, którego sfinansowaniu będą służyć wskazane wierzytelności.
W dokumencie znaleźć powinny się precyzyjnie wskazane: wierzytelności i stosunki prawne, z jakich wynikają bądź, które w niedalekiej przyszłości powstaną. Umowa o ustanowieniu hipoteki i administratora hipoteki koniecznie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Dlaczego? Głównie z tego względu, że właściciel obciążonej nieruchomości złoży oświadczenie o ustanowieniu hipoteki przed notariuszem, który dodatkowo zweryfikuje treść. Wyjątkiem w tej sprawie będzie art. 95 prawa bankowego pozwalający ustanowić hipotekę bez notariusza na podstawie dokumentu wydanego przez bank.
W tym kontekście może być to być każda osoba mająca zdolność do czynności prawnych. Administratorem hipoteki zostanie więc osoba fizyczna, prawna, jak i ułomna osoba prawna. Wedle przepisów może to być bank bądź nawet innego rodzaju instytucja, gdyż nie zostało to w doprecyzowane. Administrator hipoteki w księdze wieczystej wpisywany jest jako tzw. wierzyciel hipoteczny.
Wpis uprawnia w praktyce do zabezpieczenia jedną hipoteką wielu wierzytelności przysługujących różnym osobom. Rozwiązanie pod tym kątem jest niezwykle praktyczne i zaletą jest zmniejszenie kosztów transakcyjnych przy zwiększeniu płynności obrotów wierzytelnościami w ramach zabezpieczenia hipoteką. Wierzyciele dodatkowo mogą w każdym czasie dokonać zmiany wpisu administratora hipoteki w księdze wieczystej. Oznacza to, że nie jest problemem powołanie na miejsce obecnego zupełnie innej osoby. Ponadto taka czynność nie ma żadnego wpływu na uprawnienia administratora względem wierzycieli.
Autor: Wiktor Kacperski
